分享物业管理服务的前期阶段

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物业管理服务的前期阶段





（一）物业管理项目的招标与投标


对房地产开发商和已成立的业主管理会来说，首先需要进行物业管理的招标，选聘合适的物业服务企业，然后才可能有具体的物业管理；对物业服务企业来讲，则首先需要参加物业管理的投标，取得项目的物业管理权以后，才能做好物业管理的准备并在适当的时候开始具体的物业管理工作，所以，此项工作可能开展的更早，本环节有时可以排在首位。





（二）物业管理服务机构设置与人员编制物业服务企业机构一般有两种形式：一是既有管理层，又有作业层的物业服务企业。其管理层由具有经营决策与组织能力的人员组成，作业层由与服务内容相关的操作人员组成。二是只有管理层而作业层的物业服务企业。这类企业不带工人队伍，而是通过合同形式与社会上的各类专业合作，需要时，以合同方式招之即来。在物业正式接管前，一般只需要组织成立管理层；临近物业正式接管时，则要考虑安排作业层人员到位。


物业服务企业机构及岗位要依据物业的规模和特点灵活设置，要尽量建立一个以比较少人力资源而能达到比较高运营管理效率的组织。


岗位设置和职能安排既要分工明确，又要注意各部门之间的衔接配合，并比较大限度地减少人员。





（）规章制度的制定、建立各类档案的准备工作规章制度是物业服务企业进行物业管理的依据，是物业管理顺利运行的保证。规章制度一般包括内部管理制度和外部管理制度两个方面。


在内部管理制度中，比较基本的制度就是员工管理办法，该办法主要包括劳动用工制度、员工行为规范、员工分类制度、员工奖惩制度以及岗位责任制等内容。员工管理办法是物业服务企业比较基本的内部管理制度，它对员工具有普遍的约束作用，是建立严谨高效的企业管理机制、提高服务质量和效率、展现物业服务企业良好社会形象的重要保证


外部管理制度是相对于物业服务企业内部来说的，主要内容有管理规约、住户手册、各项守则与管理规定等。


首先，在业主会成立之前，根据物业的特点和外部环境，根据的有关规定，有针对性地编写《管理规约》。其次，针对本物业的具体情况，制定好管理制度，如各项守则，管理规定，各级员工的岗位职责及工作程序。建立起正常的、高效的企业运作的内、外部管理制度，并在践中逐步补充、修改和完善。


规章制度的制定应依据和有关部门的法律、法规或示范文本，结合本物业的际情况，制定一些必要的、适用的制度和管理细则。这是物业管理规范化、法制化的重要前提，也是施物业管理的必要措施和保证。





（四）物业管理服务人员的选聘和培训


从事物业管理的人员需要具有崇尚不懈的敬业精神。物业管理所涉及的各岗位工种人员应达到一定的水平并且需要对其上岗资格进行确认，这也是物业管理专业化和现代化的要求。选聘的人员一般需要两种类型：管理类型和工程技术类型。招聘的人员应由富有经验的专业人员进行培训，培训时间应选在开展管理工作前3-6个月为佳；培训内容根据设置的岗位要求考虑，包括专业管理概念，紧急应变的处置，业主及用户投诉处理，对工程技术人员还要详细讲解有关专业的专业知识。培训重点是各部门的负责人及骨干；培训目的以胜任所担负的工作为主，需特别注意的是：电梯、锅炉、配电等特殊工种应取得执法主管部门的资格认定方可上岗。





（五）物业租售的代理


物业的租售在其建设阶段就已开始。房地产开发企业除自行进行物业的市场营销与租赁外，通常委托给经纪代理机构进行，特别是物业服务企业开始施物业管理后剩余物业的销售与租赁。物业服务企业在具备相应的资质后，可介入物业的租售工作，特别是租赁工作。此时，物业服务企业要注意开展市场调查，合理确定租售价格。制定规范化的购、租合同，明确双方的承诺，正确处理业主、购租房者与物业服务企业方的关系，注意维护各方的合法权益等几个基本问题。








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