明白：季度房企超八成盈利 头房企债务承压上升

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随着售房政策不断收紧，楼市的“金九银十”已经不再。从北京楼市来看，一方面，新房供应量继续上涨；另一方面，市场的观望情绪日益浓重，楼市整体成交量大幅下降。业内人士表示，直到年底，北京楼市都面临着巨大压力，并随着限竞房的上市而持续加压。首盛资本的具体问题可以到我们网站了解一下，也有业内领域专业的客服为您解答问题，为成功合作打下一个良好的开端！https://mnroeh.cn

在股市下行、售房政策不断缩紧的监管之下，房企的业绩并没有明显下滑。10月底，上市季报披露工作正式收官。同花顺F数据显示，在134家申万一级行业房地产发布的季报中，归属于母股东净利润合计达1207亿元，同比增长32%。

超八成房企盈利

季度上市房企整体业绩并未像市场预料的那样悲观。根据同花顺F数据，134家上市房企营业总收入达12万亿元，同比增长26%；归属于母股东净利润合计达1207亿元，同比增长32%。

对于净利增速高于营收增速的原因，天风证券研报认为，一方面，毛利率小幅上升；另一方面，近几年合作开发项目增多导致投资净收益速增长。此外，公允价值变动损益同比大幅增长也是其原因之一。

东兴证券研报显示，2022年1月份至9月份，头房企营收增速达到409%，而同期中小房企营收增速仅为147%。高呼“活下去”的万科前季度营收达1760亿元，同比增长超过50%，同时其归属于母股东净利润1398亿元，同比增长2609%，稳坐头把交椅。此外，排前五的保利地产、绿地控股、招商蛇口、华夏幸福前季度归属于母股东利润均超过70亿元。

在134家房企中，只有19家出现归属于母净利润亏损，占比14%。但有48家利润同比下滑，占比35%。在利润下滑的房企中，中小房企较多，可以看出，房地产政策调控对中小房企影响较大，头房企利润水平依旧稳健。

中银证研报显示，2022年1月份至9月份，房地产板块净利润相较1月份至6月份下降82%，一线、二线、线房企净利增速相较1月份至6月份分别下降02%、20%和15%。2022年1月份至9月份，房地产板块毛利率、净利率分别为346%和113%，毛利率和净利率双双下滑，较上一季度分别下降约01%和13%。对于季度房企盈利能力下降的原因，中银证券称，系利润率见高回落、房企普遍结算项目权益占比下降、少数股东权益占比提升等因素所致。

头房企拿地不断

天风证券统计显示，本轮房地产政策收紧之后，“金九银十”行情连续第二年平淡收场，9月份商品房销售面积同比增速下滑36%，比去年同比进一步下滑19个百分点；10月份30个大中城市商品房成交面积同比下滑7%，在去年同比下滑41%的基础上进一步缩量。

但头房企业绩增速保持稳健，部分去年销售规模提升较大的二线房企今年业绩和销售继续增高。地产板块的融资集中度目前正逐步提升，并进一步传导至销售及拿地集中度，房地产开工增速依然在增长。

万科季报显示，其合计拿地金额接近500亿元，达到4587亿元，相当于恒大、碧桂园、保利、融创四大头房企拿地金额总和。万科在10月份还通过收购华夏幸福5家项目的部分股权，合作开发华夏幸福位于涿州、大厂、廊坊和霸州市的10宗土地项目。就在11月7日，有消息称，万科将接手海航位于的寰城海航广场以及海航酒店广场。

中原地产首席分析师张大伟表示，在过去几年，中型标杆房企积极抢地，特别是从500亿元向1000亿元销售额发起冲击和从1000亿元向2000亿元销售目标迈进的房企业绩上涨明显。整体来看，做大依然是当下房企的主流选择，房企扩张、加速拿地就意味着更大的融资需求。即使在调控加码趋势下，部分房企仍未放缓扩张步伐，进而导致市场分化越来越明显。

张大伟称，虽然销售业绩较好的房企依然会集中拿地“存粮”，且预计一二线热点城市的土地市场成交依然活跃，但从季度情况看，房企拿地意愿比上半年明显减弱。头房企积极拿地原因之一是地价合理回归，因此未来土地市场成交保持平稳的可能性更大。

融资化解资金缺口

万科高呼“活下去”也并非空穴来风。鉴于部分城市房地产市场调整，万科在季报中做出跌价预警，并对存在风险的项目计提存货跌价准备414亿元。即便当前利润可观，但对于明年“如何活下去”，对很多房企来说依旧是一个不得不考虑的问题。

业内人士称，融资能力是房企分化一个非常大的因素。相对于中小型房企，大型企业在获得资金的能力上有一定势，能融到资金就能拓展更多项目，有更多项目储备、更高的毛利率，才能获得更多利润。

根据W数据，今年1月份至10月份，房企信用债发行规模已超4200亿元，远超去年全年房企信用债发行规模。进入四季度，房企再度纷纷发债应对融资困境，10月份房企国内信用债发行规模达325亿元，同比增幅超90%。

10月31日，保利地产发布公告称，拟注册100亿元永续中期票据的议案，日前已获股东大会通过。保利地产表示，本次申请注册100亿元规模永续中期票据，是为拓宽融资渠道，降低资金成本，保障可持续发展。这已经是保利地产年内第次发行中期票据，累计发行金额为50亿元。

扩展融资方式意味着大型房企负债压力增大。天风证券报告显示，在头房企、大型房企、中型房企和小型房企这4组房企中，大型房企业绩增速比较，利润率比较低，费用率比较高，负债率比较高，明股债较多；小型房企不再大举拿地，业绩增长比较慢，负债率比较低，经营现金流表现比较好。

在头房企负债率上升的同时，现金流动比例在下降。此外，房企在2022年至2022年大量发行的债券从今年开始陆续到期，偿债高峰将持续到2022年。

面对当前全国商品房销售放缓和融资可得性趋弱的大背景，东兴证券认为，房企主动或被动选择降低杠杆率，虽然宏观去杠杆已向稳杠杆转变，但在房地产市场整体降温的背景下，未来多数房企也将采取谨慎的经营策略。